Проведение расчётов с недвижимостью 20.02.2010 00:00
Клиента, обращающегося в риэлторскую фирму, волнует общий успех сделки а вопрос безопасности и надежности расчетов является одним из важнейших при проведении сделок с недвижимостью.
Большинство российских компаний, выходя на солидные обороты, предпочитают иметь дополнительную структуру, позволяющую обеспечить двойной контроль таких значимых составляющих успешной сделки, как четкий внутренний документооборот, квалифицированная подготовка пакета официальных бумаг для удостоверения сделки отчуждения недвижимости и грамотная организация безопасных для сторон взаиморасчетов.
Важно, чтобы клиент не стал заложником недостаточной квалификации или ажиотажной заинтересованности агента в быстром завершении сделки. Менеджер управляет сделкой в тесном контакте с финансовым и юридическим подразделениями помогя риэлтору необидно и мотивированно отказать в необоснованных настойчивых просьбах продавцу или покупателю, пытающемуся по ходу сделки переиграть её условия. Также сотрудники службы принимают участие в инициированных одной из сторон переговорах, следят, чтобы все согласованные ими на словах изменения и дополнения были соответствующим образом письменно оформлены и не противоречили закону.
Что бы не произошла выплата денег по неукомплектованным или непроверенным документам. Или неправильное оформление расписок о получении денежных средств. Иногда сами клиенты, не понимающие важности профессиональной поддержки, отказываются от услуг специалиста по сопровождению банковских операций и шагают в банк самостоятельно. А итог?
Риск негативных последствий возрастает многократно. Их задача - помочь всем участникам оперативно пройти банковские формальности и достичь общей цели. Для этого организуются встречи накануне визита в банк, обсуждаются все нюансы и составляется специализированное соглашение о порядке взаиморасчетов. Отсюда вывод: доверяя свои интересы риэлторской фирме, выясните, кто и как будет «командовать парадом» - контролировать документооборот и проводить взаиморасчеты.
Существуют различные схемы расчетов, но абсолютно надежной нет. Поэтому имеет смысл говорить лишь о наивысшей степени надежности - не более того.
Сейфинг.
Распространенной формой расчетов являются действия продавца и покупателя через арендованную ими совместно банковскую ячейку - сейфинг. С помощью банковской ячейки решается основная проблема - где хранить деньги в период регистрации, ведь после подписания договора купли-продажи проходит несколько недель, прежде чем произойдет регистрация прав собственности на жилье в соответствующих государственных органах.
Сейф арендуют по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки - обязательное присутствие представителей обеих сторон соглашения, выполнение которого контролирует представитель банка. Один из неоспоримых плюсов банковской ячейки заключается в том, что, если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений имеет возможность забрать свои деньги обратно - в соответствии с условиями договора. Банковская ячейка обладает еще одним достоинством: ее можно использовать для временного хранения не только денег, но и ценных бумаг, и других идущих в оплату ценностей.
Минус подобной формы расчетов - возможность шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру еще кому-то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги. Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка...
Банковский аккредитив
Наиболее надежной системой расчетов на сегодняшний день считается банковский аккредитив.
Суть схемы расчета через банковский аккредитив заключается в следующем. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например свидетельства о регистрации, справки и "перепрописке" и т. п. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных.
Главное достоинство аккредитива - все платежи осуществляются безналичным путем. А сама процедура расчетов при совершении сделки с недвижимым имуществом становится независимой от "человеческого фактора". она позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена. безналичная форма исключает все возможные проблемы, которые могли бы возникнуть при расчете. Выдачу банковских документов, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами. Но тут не обойтись без специалиста агентства недвижимости, ведь банк не обязан контролировать подлинность предоставляемых документов.
Существенным недостатком банковского аккредитива при расчетах считается то, что, в случае срыва сделки деньги покупателя зависают и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.
Расчетные центры.
Для взаиморасчетов между клиентами специалисты агентства, пользуются услугами расчетных центров, которые организованы при некоторых банках.
В отличие от независимой ячейки, этот вариант удобен тем, что поэтапную выдачу денег продавцу (50% - после регистрации, 40% - после снятия с регистрационного учета, 10% - после освобождения квартиры и подписания акта приема-передачи) можно прописать в договоре, и работники центра будут контролировать эту процедуру и выдавать положенную сумму после каждого этапа.
Условия расчетного центра предоставляют возможность предусмотреть в договоре все нюансы даже при проведении сложных цепочек. Услуги такого центра обходятся немногим дороже аренды ячейки в банке, но они того стоят
Но и при этом виде взаиморасчетов присутствует "человеческий фактор". Поэтому риэлтор должен минимизировать возможные риски, а для этого накануне визита в банк обязательно обсудить с коллегами, представляющими интересы всех участников сделки, все нюансы и составить соглашение о порядке расчетов, регламентирующее действия участников в сейфовом хранилище.
Служба агентства недвижимости самый экономичный в финансовом плане и достаточно безопасный способ расчетов - через службу агентства с использованием поверенного агентства. В данном случае деньги покупателя передаются поверенному, а он согласно договору-поручению производит выплаты продавцу.
При расчетах через агентство можно избежать влияния "человеческого фактора": например, если сделка не состоялась, поверенный без проволочек вернет все деньги покупателю, а в случае ее успешного завершения продавец получит все причитающиеся ему денежные средства точно в срок. Сотрудники службы строго контролируют выполнение всех условий договоров и отслеживают сроки исполнения различных этапов - в постоянной связи с агентом и менеджером, курирующим сделку. Главный принцип в организации расчетов: продавец не может получить средства до наступления определенного этапа, подтвержденного документально.
При необходимости, в сложных сделках с участием нескольких продавцов и покупателей, служба отслеживает и свои, и чужие документы, а также денежные потоки всей конструкции в целом. Четкое соблюдение правил делового оборота, за чем и следит служба, обеспечивает безопасность интересов всех участвующих в сделке сторон.
Редкие схемы расчетов
Способ расчетов, который в силу ряда причин встречается крайне редко, - поручение покупателя нотариусу проведения расчетов с продавцом в соответствии с заключенным договором. Денежные средства при этом вносятся на депозит нотариуса.
В нашем городе распространены 2 вида расчётов:
1. Расчёт проводиться в банке путём перечисления со счёта на счёт, либо внесения наличных денег на счёт продавца при этом передаются расписки в получении денег. В такой ситуации представитель агентства, как незаинтересованное лицо просто не обходим, он контролирует факт передачи денег и передает расписку покупателю, только после подтверждения поступления денег на счет продавца.
2. Проведение расчётов наличными средствами в агентстве недвижимости (другом оговоренном месте) и получение в замен расписке о проведении расчётов. Свидетелями передачи денежных средств являются представители агентства. После чего подписываются договора купли-продажи и документы передаются на оформление.
И в одной и в другой ситуации есть свои плюсы и минусы. I вид: «+» быстрый расчёт, свидетели при передачи денег. «-» - нет проверки денежных средств на предмет подделок. Влияние человеческого фактора велико (поэтому проведение расчётов с продавцом) Начиная от простого мошенничества и от добросовестности агентства) возм. денег через суд.
II вид: «+» это проверка всех денежных средств, подтверждение в банке факта получения денег, что облегчит в случае необходимости подтверждение в суде. «-» что в случае недобросовестного продавца деньги возможно вернуть только через суд. И при этом оформление документов и передача объектов может затянуться на долго.
