Вторичный рынок недвижимости. 20.02.2010 00:00
Вторичный рынок недвижимости – рынок оборота объектов недвижимости, уже имеющих на момент их приобретения покупателем собственника (а также возможно, что в прошлом нескольких последовательных собственников), зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимость.
Каждый этап сделки купли-продажи или обмена имеет свои особенности. Специалисты-риэлторы помогают продавцам и покупателям преодолеть весь сложный путь – от просмотра объекта недвижимости до момента его передачи по акту приемки новым владельцам
Цепочки, выстраиваемые риэлторами, насчитывают порой до десяти звеньев. Благодаря мастерству и упорству профессионалов рынка недвижимости «прямые» деньги «головного» покупателя в начале цепи и прямая продажа в конце ее позволяют сменить место жительства еще нескольким семьям, из «середины». Но эта сложная конструкция окажется устойчивой только при условии, что все ее участники обдуманно примут на себя определенные обязательства и строго будут их придерживаться в соответствии с условиями договора.
Получив согласие покупателя на приобретение объекта, дальнейшие действия агентства (либо риэлтора) по приобретению покупателем выбранной недвижимости, могут происходит по нескольким сценариям:
— Заключается предварительный договор с покупателем самим агентством (риэлтором) под который принимается аванс или залог. К этому моменту договор агентства (риелтора) с продавцом должен быть заключен, в котором по общему согласию назначаются даты всех этапов сделки.
— Заключается предварительный договор между покупателем и продавцом, при этом подписывается соглашение между продавцом и покупателем о задатке в соответствии с ст. 380 и 381 ГК РФ. Специалист агентства (риэлтор) обязуется указать письменно либо разъяснить последствия не выполнения условий предварительного договора.
— Заключение договора, удостоверяемого нотариусом ( что само по себе не означает передачи права собственности от одного лица к другому – это происходит только в момент госрегистрации и внесения соответствующих записей в ЕГРП по недвижимости).
Как вы понимаете сделка с жильем на вторичном рынке предполагает подготовку необходимого пакета документов, оформление договора отчуждения, государственную регистрацию перехода прав собственности. Продавцам разумнее всего заблаговременно оформить доверенность на строго определенный список полномочий по подготовке необходимых документов – и поручить сей трудоемкий процесс своим агентам. Бывает, что граждане категорически не склонны выпускать из рук бразды правления и все хотят делать самостоятельно. Однако агент все равно обязан контролировать каждый шаг клиента по сделке – он лично отвечает за успех процесса сбора и подготовки документов. Так есть ли смысл клиенту всюду ходить «с эскортом», теряя драгоценное время?
Познакомьтесь с существующим документооборотом.
В настоящее время большинство сделок с жильем, находящимся в собственности граждан, осуществляется путем отчуждения объекта (через куплю-продажу, мену, дарение, ренту).
Отчуждение недвижимости предполагает сбор и подготовку следующего пакета документов:
– правоустанавливающий документ;
– технический паспорт на недвижимое имущество;
– выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), подтверждающая права собственника, кроме случаев, когда отчуждение недвижимости оформляется без нотариального удостоверения – в простой письменной форме (ППФ);
– справка по форме 9 о лицах, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемом объекте недвижимости.
В зависимости от конкретных обстоятельств сделки и состава правообладателей отчуждаемого жилья могут понадобиться:
– справки из налоговой инспекции;
– разрешительные документы из органов опеки и попечительства (распоряжение главы МО);
– согласие супруга (в том числе бывшего) на отчуждение имущества, приобретенного в браке;
– согласие законного супруга на приобретение недвижимого имущества;
– отказ от преимущественного права покупки сособственников долей в отчуждаемом имуществе и пр.
Правоустанавливающий документ может представлять собой:
– договор передачи квартиры (доли в квартире – комнаты) в собственность граждан
– в обиходе именуется договором приватизации;
– договор купли-продажи;
– договор мены (имеет статус встречного договора купли-продажи, когда владельцы обменивали одну жилплощадь, находящуюся в собственности, на другую жилплощадь, находящуюся в собственности);
– договор дарения, то есть безвозмездного отчуждения;
– свидетельство о праве собственности на квартиру во вновь создаваемом объекте на основании договора долевого участия в строительстве;
– справка жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая членом ЖСК;
– свидетельство о праве собственности на наследуемое недвижимое имущество (по закону или на основании завещания);
– решение суда о приобретении прав собственности на недвижимое имущество, вступившее в законную силу;
– договор ренты (или пожизненного содержания с иждивением)
Технический паспорт квартиры (доли квартиры) оформляется в проектно-инвентаризационном бюро района. Технический паспорт содержит сведения о здании, в котором находится жилплощадь (год постройки, материал стен, перекрытий), о самой квартире – ее точные параметры, оснащенность удобствами, план с обозначением размеров всех помещений, несущих стен и легких перегородок, мест расположения коммуникаций и пр. Также в техническом паспорте указывается инвентаризационная стоимость (ИС) квартиры (доли квартиры) на момент выдачи документа.
Договор обеими сторонами подается в управление Федеральной регистрационной службы (УФРС). Подготовка договора осуществляется сторонами самостоятельно либо с привлечением юриста. Однако в обязанности сотрудника регистрационной службы не входят проверка дееспособности сторон и осознания ими правовых последствий совершаемой сделки и т. п., а также детальное изучение (тем более редакция) текста заключаемого договора. Его интересуют, прежде всего, формальная сторона содержания договора и комплектность документов. Он не может и не должен анализировать и разъяснять сторонам правовые последствия совершаемой ими сделки.
В соответствии с Законом о государственной регистрации отчуждение недвижимости и переход прав собственности к покупателю осуществляются только в момент государственной регистрации и занесения сведений о новом собственнике в ЕГРП.
В настоящее время при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в УФРС выдается следующий документ – свидетельство о праве собственности, являющееся неотъемлемой составной частью правоустанавливающего документа.
