Сделка с недвижимостью начинается с… 20.02.2010 00:00
Каждый из нас хоть раз в жизни имеет дело с недвижимостью. Все мы являемся либо собственниками недвижимости, либо пользователями. Мы приобретаем, продаём, регистрируем, арендуем, оформляем, строим и т.д.
Но большинство из нас это делает крайне редко, а при необходимости поиска, подбора, оформления документов, заключения необходимых договоров, требуется не только много свободного времени но и определённые знания. Вот здесь как раз и возникает необходимость в услугах которые предоставляют агентства недвижимости.
Давайте обсудим, что необходимо учитывать прежде всего при поиске оптимального пути к заветной цели, а каких иллюзий и ошибок желательно избежать при совершении сделок с недвижимостью.
Сначала разберитесь со своими потребностями. Как правило, они сводятся к емкой формуле: «Жить хочется лучше!» Но каждый подразумевает под этим что-то свое.
Одним необходимо расширить жизненное пространство, поскольку в семье подрастают дети. Другие мечтают избавиться от радостей быта в обшарпанной хрущевке с видом на урбанистический пейзаж промзоны. Третьи поправляют материальное положение, отказываясь от «лишних» квадратных метров. Четвертые же надеются с толком вложить в недвижимость заработанные средства для получения пусть невысокого, но стабильного дохода от сдачи ее в аренду...
Исходя из своих потребностей и материальных возможностей постарайтесь найти оптимальный вариант в своей ситуации. Определитесь, что для вас важнее при решении жилищного вопроса: количество квадратных метров или их качество, какую роль в «шкале ценностей» играет местоположение и планировка подбираемого объекта недвижимости. За одну и ту же сумму вы можете приобрести разное количество метров разного качества. Причем не только качества постройки (типа и состояния дома), но и качества жизни, зависящего от окружения. Все зависит от того, какие именно мотивы побуждают вас менять место жительства или совершать вложения в недвижимость.
Начиная поиски объекта, прикиньте, насколько срочно вам нужно решить свою жилищную проблему. За выбранной вами квартирой может потянуться длинная цепочка сделок, тормозящая достижение заветной цели.
Есть ли смысл ориентироваться только на прямые продажи (это продажа без встречной покупки).
Ведь объекты в прямой продаже из-за их дефицитности – часто несколько дороже аналогичных «с хвостом».
И взвесить все «за» и «против» для принятия оптимального решения лучше заранее, до начала просмотра конкретных вариантов.
Определившись со своими потребностями, легче искать оптимальные пути их удовлетворения. Но учтите: самому подбирать недвижимость, пользуясь доступными каждому средствами массовой информации, очень непросто. Незнание многих нюансов может привести к безрезультатной потере времени. Да и вообще – рискованная это ситуация.
Сделка с недвижимостью – всегда стресс для ее участников, на фоне которого обостряется тревога. Продавец опасается многого. Прежде всего он боится продешевить, а потому склонен сильно переоценивать свое жилье, в силу вполне естественной избирательности восприятия, подтверждающей наши оптимистические ожидания. Попытка самостоятельно оценить свою квартиру, опираясь на данные, содержащиеся в разнообразных печатных изданиях или Интернете, часто приводит к серьезным заблуждениям. Заглянув в СМИ, вы невольно начинаете искать среди схожих с вашей по ряду параметров «двушек» самую дорогую. И весьма воодушевляетесь, совершенно не учитывая, что высокая стоимость обнаруженного вами варианта может быть обусловлена множеством причин. Просить за свои «хоромы» мы можем любую сумму, вот только получим не более того, что согласится заплатить покупатель. Стоит помнить и о том, что большинство рекламы в СМИ поступает от агентств, а значит, в цену включено и риэлторское вознаграждение. Поэтому советуем: не пытайтесь самостоятельно оценивать свою недвижимость, создавая стойкую, но неверную установку.
Плавать в океане недвижимости без опытного штурмана мы никому не посоветуем. Это так же рискованно, как и заниматься самолечением. Лучше обратиться к профессионалам. Но успех такого обращения во многом зависит от правильного выбора и стратегии взаимодействия для оптимального решения вашего жилищного вопроса.
Как среди изобилия предложений на рынке риэлторских услуг определить надежного организатора успешной сделки? Ведь за любым рекламируемым объектом, за каждым конкретным специалистом-риэлтором стоит главный партнер клиента по сделке – риэлторская фирма. Именно с нею продавцы и покупатели вступают в договорные отношения.
Каким требованиям должна отвечать риэлторская компания?
Количественный фактор, численность персонала и стаж фирмы не так уж и важны при оценке ее надежности и успешности. Главное – качество. Независимо от того, существует агентство год или десятилетие, насчитывает пятьсот сотрудников или пятнадцать. Обозначим пять граней, определяющих качество риэлторского бизнеса.
1. Технологии
Современный агент черпает информацию о рынке не из разговоров с коллегами, он регулярно посещает тематические сайты.
Поэтому, становясь клиентом фирмы, активно использующей современные технологии, продавец спокоен: информация о его объекте оперативно распространится среди «продвинутых» профессионалов всего города. А у покупателя сразу появляется весь спектр предложений. Естественно, такой подход требует от фирмы серьезных инвестиций в техническое оснащение. Это стратегия агентств, стремящихся к упрочению своей позиции и деловой репутации.
2. Профподготовка
Одной компьютерной грамотности риэлтору недостаточно, чтобы успешно справляться с поставленными перед ним задачами. «Продвинутые» фирмы уделяют большое внимание профессиональной подготовке кадров. Слишком много в работе и имидже компании зависит от квалификации каждого исполнителя. Один невежда безграмотными действиями может легко подорвать репутацию авторитетного агентства.
3.Инфраструктура
Как правило, ситуация, когда агент и швец, и жнец, и на дуде игрец, не характеризует фирму с лучшей стороны, даже если непосредственный представитель ваших интересов – опытный специалист. Компания старается обеспечить клиента возможностью подробно проконсультироваться у юриста и нотариуса. Организацией такого ответственного этапа, как взаиморасчеты, должен ведать не агент, а специалист, имеющий опыт работы с банковскими структурами, – сотрудник эскро-службы или менеджер по операциям с недвижимостью. «Раскрученные» риэлторские фирмы обычно реализуют целый ряд направлений работы на рынке недвижимости. Так что не пожалейте времени на знакомство со структурой агентства. И вы поймете, имеете ли вы дело с компанией, вкладывающей силы и средства в развитие и поддержание профессионального уровня, или с агентством-однодневкой, будущее которого под большим вопросом.
4. Спектр услуг
Серьезные агентства не только привлекают страховые компании к обслуживанию клиентов, но и страхуют собственную профессиональную ответственность.
В случае ошибки сотрудника клиент получит компенсацию ущерба от страховщиков. Также риэлторы могут помочь клиенту организовать экспертизу инженерно-технического состояния объекта недвижимости, составление и утверждение проекта перепланировки, перевести объект в нежилой фонд. Настоящие профессионалы решают проблемы своих клиентов в комплексе.
5. Дела общественные
В офисах многих агентств выставлены сертификаты, дипломы, грамоты – дополнительные свидетельства положительного профессионального имиджа. Ещё один ориентир - рекламная компания. Стоит заметить, что крепко стоящие на ногах агентство ведут долговременную и спокойную агитацию. Стараются не менять концепцию подачи рекламы, что бы оставаться легко узнаваемой маркой для граждан.
Список критериев, по которым можно оценить уровень надежности и профессионализма фирм, был бы неполон без внимательного отношения и доброжелательности сотрудников. Важно, чтобы профессиональный уровень и человеческие качества специалистов гармонично дополняли друг друга во благо клиентов любого агентства – большого или маленького, ветерана или новичка.
Квалифицированный и добросовестный риэлтор для анализа рыночной ситуации обратится к электронным базам данных, выбрав для сравнения десятки схожих с вашим вариантов, наглядно продемонстрирует вам статистику продаж и ценовую динамику. И тогда вы вместе определите конкурентоспособную цену вашей недвижимости. Не исключено, что она окажется менее оптимистичной, чем хотелось бы. Но главное – вы уже не станете подвергать сомнению объективность риэлтора, подтвердившего свои расчеты сравнительным анализом и статистикой. И смело доверите ему представление ваших интересов на всех остальных этапах сделки.
Но вот парадокс – от услуг серьезных профессионалов клиенты нередко отказываются в первую очередь. Подсознательно ориентируясь на других, якобы готовых оправдать самые оптимистичные ожидания. Добренький агент появится в вашем доме с улыбкой, расточая похвалы всему, что он видит. «Наконец-то повезло!» – думаете вы, вспоминая визит предыдущего специалиста. Тот тоже сначала улыбался. А как до цены дошло, так вывалил из портфеля кучу листиков с таблицами-графиками, стал ими трясти, пытаться доказывать, что желаемую сумму нам не получить. Едва удалось распрощаться… С новым же агентом приятно иметь дело: не иначе как истинный профессионал. И вы радостно подписываете договор, не читая в нем ничего, кроме проставленной цены недвижимости, согревающей ваше сердце. Вот вы и попались на сладкие обещания... И еще не раз встретитесь с добреньким агентом, чтобы обсудить вопрос понижения. Поскольку оказывается: за такую сумму квартира ваша никому не интересна. И продажа состоится в конце концов по той самой рыночной стоимости (с учетом всех достоинств и недостатков), что сразу предлагал вам установить «гнусный скептик» – первый агент, который так не понравился. Вот только рассчитывали ли вы так затягивать процесс?
Некоторые продавцы, убедившись в компетентности агента, с энтузиазмом настраиваются на сотрудничество. Особенно если они обратились к риэлтору по рекомендации друзей, уже успешно решивших с его помощью свою жилищную проблему. Однако когда доходит до стадии заключения договора, продавцы нередко начинают заявлять: «Сначала найдите мне покупателя, тогда я все подпишу!» Но вряд ли серьезный, уважающий себя и ценящий свои труд и время специалист согласится на оказание услуг без договора. Никто не любит «игру в одни ворота». Другое дело, что перед заключением договора необходимо познакомиться с компанией, в которой работает встретившийся вам на жизненном пути риэлтор и которая будет в дальнейшем представлять ваши интересы, внимательно изучить условия предлагаемого вам контракта и получить ответы на все возникшие вопросы.
Резюме:
При решение жилищного вопроса необходимо определиться, что для вас самое важное:
— количество квадратных метров,
— их качество,
— роль месторасположения,
— тип постройки,
— состояние,
— срочность,
— взвесить все за и против.
Пять граней определяющих качества работы агентства недвижимости:
— использование технологий,
— профессиональная подготовка сотрудников,
— инфраструктура,
— спектр услуг,
— дела общественные.
Статья подготовлена с использованием интерактивного журнала Квартирный вопрос всё о недвижимости, http://www.bn.ru
