Сделал перепланировку - узнай последствия. 20.03.2010 17:03
В Жилищном кодексе РФ существует два понятия – переустройство и перепланировка жилого помещения. Любые изменения должны быть внесены в техническую документацию.
Переустройство помещения – замена, демонтаж, перенос существующих и (или) установка дополнительных инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, газового или другого оборудования, ограждающих конструкций балконов и лоджий, а также переоборудование вентиляционных каналов и дымоходов;
Перепланировка помещения – комплекс строительно-планировочных мероприятий, связанных с изменением конфигурации и (или) планировочной структуры помещения с сохранением или изменением его функционального назначения, в том числе устройство, перенос или разборка перегородок, устройство, перенос или закрытие дверных, оконных или иных проемов, изменение площади балконов, лоджий, веранд, террас.
Сделать в квартире перепланировку вправе любой собственник или наниматель, только при условии, что он получит на то разрешение. Предварительно необходимо оформить документы, подтверждающие, что при перепланировке не нарушаются строительные нормы, соблюдаются права соседей и обеспечивается сохранность дома. Прежде всего, в межведомственную комиссию при жилищно-эксплуатационном управлении нужно подать заявление на проведение переустройства или перепланировки. Понадобятся правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру, заявление о согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих на данной жилплощади, инвентаризационный план дома или выписка из него на данную квартиру и соседние помещения в зоне перепланировки. Также придется подготовить акт эксплуатационной организации или материалы обследования технического состояния конструкций и инженерного оборудования (в зоне перепланировки), в котором указать техническое состояние и качество отделки нижерасположенных помещений.
Бывают случаи, когда уже сделана перепланировка, а узаконить ее в дальнейшем невозможно, в результате приходиться приводить квартиру в первоначальное состояние.
Несанкционированная перепланировка становится препятствием для приватизации жилья, дарения и вступления в наследство.
Рыночная стоимость такого жилья, как правило, снижается на 30 -35 %.
Незаконная перепланировка может помешать проведению ипотечной сделки, так как из-за несанкционированных изменений снижается стоимость залога. При оформлении ипотечного займа обязательна процедура оценки жилья, таким образом, банк определяет размер кредита и гарантии его возврата за счет стоимости квартиры. Специалист оценочной организации анализирует документации БТИ, в том числе поэтажный план, а также лично посещает и осматривает квартиру. При обнаружении неузаконенной перепланировки делается соответствующая отметка в отчете оценщика. В последствие сокращается размер кредита. Большинство банков вообще отказываются выдавать кредиты на приобретение жилья с несанкционированной перепланировкой.
Если хозяин квартиры изменил ее несущественно – из-за этого не откажут в регистрации договора при подаче документов в регистрационную палату. Однако, если изменилась площадь квартиры, то такую сделку не зарегистрируют.
К незначительным перепланировкам можно отнести, например, демонтаж встроенных шкафов, не повлекший изменения жилой или общей площади, объединение туалета с ванной, установка дополнительной мойки на кухне и т.д.
К серьезным перепланировкам, не подлежащим согласованию, относятся изменение наружных границ объекта, общей или жилой площади, размещение туалета, ванной или кухни над жилыми комнатами. Дело в том, что при изменении площади прежний объект недвижимости юридически перестает существовать, и соответственно имеющиеся у продавца документы о праве на квартиру, выданные до перепланировки, становятся юридически недействительными. Поэтому, чтобы оформить сделку, сначала придется заново регистрировать право собственности на обновленную, изменившуюся квартиру.
Категорически запрещается переустройство помещений, при котором:
- затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
-предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без функционального изменения назначения последних;
-нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.
Перечень документов при перепланировке:
1. - Действующий поэтажный план БТИ (кадастровый паспорт);
2. - Правоустанавливающие документы;
3. - Заявление собственника на проведение перепланировки;
4.- Проект перепланировки;
5.- Техническое заключение;
6. - Согласование с Пожнадзором;
7. - Согласование с авторами дома (если дом является памятником истории и культуры);
8.- Согласование с Газовой инспекцией;
9. - Согласование с Водоканалом;
10 - Согласование с Горэлектросетью;
11- Согласие соседей прилегающих квартир и собственников;
12- Сдача документов на рассмотрение Жилищной инспекции;
13- Получение разрешения на перепланировку в Жилищной инспекции;
14. Журнал производства работ;
15. Акт приемочной комиссии; получение нового поэтажного плана БТИ;
16. Получение нового Свидетельства о собственности.
Подготовил: юрист
Агентства недвижимости «МЕГАТЕКС»
Стецюк Виктория Игоревна.
